辽阳银行8.9亿贷款纠纷:抵押资产难变现

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辽阳银行8.9亿贷款纠纷:抵押资产难变现

本报记者/杨井鑫/北京报道

由于房地产贷款押品土地和房产的变现难度较高,“以物抵债”现象在市场上也越来越常见。然而,商业银行“接盘”房产等固定资产往往属于无奈之举,而其中涉及的资产所有权、评估价格等因素也极易产生纠纷。

据《中国经营报》记者了解,辽阳银行与辽阳市荣兴房地产开发有限公司(以下简称“荣兴房地产”)13宗贷款纠纷金额超过8.9亿元,因企业无力偿还贷款同时估价13.56亿元抵押房产拍卖数次流拍终被法院判决执行“以物抵债”。但是,在对评估价格质疑且存在抵押资产置换情况下,辽阳银行对企业该方式的偿债并不认同。辽阳银行还称这涉及到执行过程中存在评估和资产置换的问题。

“贷款”变“房产”?

2021年1月上旬,辽宁省辽阳市中级人民法院公布了一则执行裁定书,涉及到辽阳银行与荣兴房地产13宗借款合同纠纷的执行。对于“以物抵债”的做法,辽阳银行向法院提出了异议。

荣兴房地产成立于2000年9月19日,主要经营房地产开发等相关业务。2014年至2017年间,该企业及关联公司在辽阳银行10多笔贷款,后来因贷款逾期双方一直陷于多起金融官司纠纷中。

对于与荣兴房地产的纠纷,辽阳银行多次向法院申请了强制执行,并对抵押品申请冻结。截至2020年10月30日,法院认定的企业欠款执行案件涉及到的企业贷款本息合计已经达到了8.91亿元。

然而,荣兴房地产在辽阳银行抵押的资产通过法拍变现难度仍然很大。按照法院的说法,在执行过程中对荣兴房地产的财产采取了查封措施,并委托了辽宁天亿房地产评估有限公司对查封的312处房地产进行评估,评估的总价值为13.56亿元。

对此,辽阳银行于2020年5月13日对评估报告提出了书面异议,认为评估的房地产价值明显过高,但是辽宁天亿房地产评估有限公司随后对银行的异议也进行了答复。

2020年6月17日至10月19日,法院对评估报告中的13.56亿元房屋一共组织了三次法拍,但是均因无人出价而流拍。2020年10月23日,法院对于辽阳银行和荣兴房地产的债务执行举行了听证会,询问银行对流拍后的处理意见。辽阳银行称,愿意按照抵押财产清单接受全部抵押物抵偿债务,但是不同意按照评估价格接收。

2020年10月30日,法院裁定“将被执行人荣兴房地产公司所有的8.91亿元变卖流拍房产交付申请执行人辽阳银行股份有限公司,抵偿被执行人所欠全部债务”。裁定中还附有《以物抵债财产清单》,抵债的房屋包括:别墅86处、商业网点160处,合计246处房屋的流拍价同样为8.91亿元。

银行提“异议”

尽管在法院组织听证会后,辽阳银行与荣兴房地产进行了交涉,但是以物抵债的路仍然不顺利。2020年12月,辽阳银行向法院提出了异议,要求法院撤销此前相关的执行裁定书和结案通知书。银行称,银行从未向法院提出以物抵债申请,也未同意按照保留价格接受抵债。

为何银行的态度会有反复呢?辽阳银行还称,这涉及到执行过程中存在评估和资产置换的问题。首先,将非抵押物列为了评估财产。执行过程中将17处商业网点等非抵押物在未经银行同意的情况下评估,并要求银行接受该资产;对于部分抵押财产则未进行评估拍卖,这其中包括一块面积为6.5万平方米的土地,侵害了银行的合法权益。同时,还有抵押给银行的18处商业网点(评估总价8700多万元)被认定为他人所有,法院亦没有采取执行措施。

此外,辽阳银行坚持此前评估报告估价方法不合理,对抵押物价值评估明显过高,而法院没有停止拍卖程序。

荣兴房地产则表示,银行是明确表示了同意接收流拍资产的。对于公司抵押的6.5万平方米土地,该土地已经在银行的同意下进行了开发建设,房屋也已经销售入住,抵押土地无法进行评估。同时,对于18处抵押网点未执行偿债和17处未抵押的房屋进行偿债是因为18处抵押网点已经被他人实际占用和使用,企业通过等额资产予以置换的情况下,有利于案件及时结案。

法院在判决中认定,在辽阳银行同意按照抵押财产清单接受全部抵押物抵偿债务的情况下,将企业变卖不成而且与执行标的等值的246处房产作价交付银行抵偿债务,未损害申请执行人的权益,有利于保护市场主体和营商环境,并不违反法律规定。因此,对于辽阳银行的异议,法院不予支持。

针对银行提出的异议和法院的判决情况,记者联系了辽阳银行,但是该行电话一直无人接听。

以物抵债“坑多”?

“以物抵债往往是银行被逼无奈的选择。”一家股份制银行人士称,银行在资产处置中也只能转让,但是周期会比较长。

该股份制银行人士向记者透露,由于一些抵押物充分的债务,银行通常是不愿直接转让债权的,否则可能会有较大的折价,如果银行认为企业仍然有能力偿债或抵押品能够变现抵债,这可能会比直接转让债权划算。

记者了解到,荣兴房地产在辽阳银行的13宗贷款本息合计是8.9亿元,但是抵押房产评估价格为13.56亿元。虽然银行认为这312处房产评估价格过高不利于拍卖变现,但是该笔贷款的风险还有是足额的资产作为抵押保障的。

上述股份制银行人士认为,以物抵债最大的难点在于评估的分歧上,所谓的价格公允没有一个固定标准,评估的价格也会有比较大的弹性空间。“银行肯定是希望评估价格越低,那么更容易拍卖变现。而企业则更愿意评估价格更高,这样能够在偿债后有更多的残值。”

对于资产置换的问题,银行更在意的是接盘方和变现能力,而不是一味地看评估价。“置换资产是一把双刃剑,能够让债权人的权益得到更有效的保障,同时也可能会侵害债权人的权益。”上述股份制银行人士称。

“以物抵债在估值、资产权属等方面都可能会有坑,导致现实中无法执行。比如,抵押土地开发后进行了房产销售,土地价值的评估就无法进行。还有一些资产所有权会存在争议,银行也不会愿意介入到这种纠纷当中。”一位资深律师接受记者采访时表示。

前述股份制银行人士认为,房地产作为抵押品仅仅是贷款风控的最后一道关口。“一旦企业偿还债务能力不足,往往就是一个周期很长的官司,而银行在其中消耗的成本也不会低。”

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